Retraite freelance : investir sa trésorerie d’entreprise dans l’immobilier, le bon plan ?

En création d’entreprise, on a souvent les yeux rivés sur la trésorerie et c’est bien normal (cash is king !). Cette trésorerie peut se développer très bien et rapidement. Et c’est ce que l’on vous souhaite, bien évidemment. Arrive un moment où cette trésorerie excédentaire interroge : faut-il l’investir dans un PER freelance ? Oui, c’est intéressant fiscalement, mais limité. Choisir des placements financiers ? Aussi, mais les rendements sont faibles. Investir dans l’immobilier ? C’est tout à fait possible. Ce n’est pas si compliqué et cela vous permet de compléter votre retraite freelance pour le moment où vous souhaitez cesser votre activité.  

👉 À faire : faites valider votre capacité d’emprunt avec votre expert-comptable avant de vous engager.

⚠️ Warning : la réussite de tels projets d’investissement suppose une analyse fine de la situation de votre entreprise et la faisabilité d’un montage immobilier adapté à vos objectifs personnels en tant que freelance. Choisissez un comptable qui maîtrise la fiscalité immobilière.

Pourquoi choisir l’immobilier pour placer sa trésorerie d’entreprise ?

On vous l’accorde, penser à votre départ en retraite et la fin de votre activité freelance quand vous êtes en plein développement, ce n’est pas vraiment le réflexe immédiat. Notre cerveau est ainsi fait qu’il n’aime pas trop se préoccuper des événements probables aux lointains horizons. Nous préférons les objectifs à courts termes. Et pourtant ! S’il est un sujet qu’il faudrait toujours placer sur le haut de la pile, c’est bien celui de votre retraite en freelance.

Plusieurs raisons liées aux régimes de retraite des indépendants et votre situation d’entrepreneur :

1. En tant que freelance, contrairement aux créateurs d’une entreprise industrielle ou artisanale, la vente de votre entreprise couramment utilisée comme capital en capacité de financer la retraite de l’indépendant est souvent difficilement envisageable. L’activité étant intrinsèquement liée à votre personne (les juristes parlent d’intuiti personae).
2. La moyenne des revenus perçus à la retraite par les indépendants est de 1 180€ par mois VS 1 540€ par mois pour la moyenne des retraités (source INSEE 2025). Comme pour tout travailleur, indépendant ou non, la liquidation de votre retraite entraîne une perte de revenu conséquente, estimée en moyenne à 50 %.
3. Selon votre statut juridique vous cotisez plus ou moins pour votre retraite et il vous appartient, en tant qu’indépendant, de prendre vous-même des décisions pour compléter votre retraite de base.

Mais c’est vrai, vous avez déjà une entreprise à gérer. C’est rarement un long fleuve tranquille et cela vous accapare. Alors trouver le bon bien immobilier qui va générer le bon rendement, gérer des locataires, suivre les loyers et toutes les formalités associés, bien sûr, cela peut refroidir.

En fait, tout dépend de votre choix d’investissement immobilier !

C’est pourquoi nous avons voulu partager avec vous dans cet article le cas d’un client accompagné de longue date avec l’achat de chambres d’étudiants en résidences gérées dont les loyers sont garantis sur des périodes longues.

Investir sa trésorerie d’entreprise : exemple d’un montage simple à la portée de tous

Les atouts clés d’un tel montage immobilier d’entreprise :

(Exemple basé sur les conditions de marché du 1er semestre 2026.Taux de crédit et de placement à ajuster selon l’évolution ultérieure.)

1. Ticket d’entrée : 75 000 €, finançable à 80 % par un emprunt bancaire.
2. Donc, un auto-financement limité à 15 000 €, à supporter par la trésorerie excédentaire.
3. Durée emprunt : 15 ans, avec une mensualité annuelle d’environ 5 200 à 5 600 € /an compte tenu des taux de crédit professionnel actuellement pratiqués (de l’ordre de 3,5 à 4 % sur ce type de financement).
4. Loyers annuels perçus : autour de 2 800 € /an bruts de charges de gestion, à comparer avec attention au coût réel du crédit ci-dessus : sur ce type de montage, l’annuité d’emprunt dépasse aujourd’hui souvent les loyers perçus la première décennie, l’intérêt de l’opération reposant alors sur l’effet de levier et la constitution de patrimoine à terme, plus que sur un cash-flow positif immédiat.
5. Vous profitez :
   • de l’effet de levier lié à l’emprunt,
   • d’un rendement locatif brut de l’ordre de 3,5 % à 4,5 % selon les opérations, un niveau qui reste supérieur aux solutions de trésorerie sans risque disponibles pour une entreprise (comptes à terme entreprises actuellement autour de 2 à 3 % selon la durée et la banque), mais avec un écart de rendement aujourd’hui bien plus resserré qu’il ne l’était durant la période de taux zéro (2015-2021).

Ce principe d’investissement immobilier locatif peut être renouvelé selon la capacité d’emprunt et la trésorerie disponible de l’entreprise. En pratique, un rythme de 2 opérations par an pendant 5 ans suppose une trésorerie récurrente importante et une capacité d’endettement solide, ce qui n’est pas systématiquement à la portée de toutes les structures freelances. Il pourra également être diversifié avec de la pierre papier (acquisition de titres au sein de sociétés immobilières).

Résultat, au bout de 15 ans de remboursement, votre société d’exploitation freelance perçoit des revenus complémentaires pour compléter votre retraite freelance dont le montant dépendra fortement des conditions de financement obtenues et de l’évolution des loyers sur la période.

Précisons que ces loyers peuvent être en grande partie neutralisés fiscalement grâce à l’amortissement comptable du bien lorsque celui-ci est détenu par une société soumise à l’IS. Ce mécanisme diffère du régime LMNP applicable aux particuliers, et son effet réel dépend de la structure juridique retenue (société d’exploitation, holding ou SCI à l’IS). Un point à valider précisément avec votre expert-comptable selon le montage choisi.

Qu’est-ce que cela signifie en matière d’impôt société ? De distribution de dividendes ? Qui peut choisir ce placement de trésorerie ?

Claude Robin, expert-comptable fondateur d’Amarris Expertise Comptable répond à toutes ces questions en direct :

Ce 1^er achat a permis à notre client d’envisager d’autres acquisitions et de générer par la suite un complément de revenu conséquent lui assurant une retraite confortable.

Avantages pour investir sa trésorerie d’entreprise : 

• Pas de locataires à gérer.
• Pas de travaux à effectuer pour maintenir le bien aux normes. Rien de tout cela puisque dans ce type d’investissement c’est le gestionnaire de la résidence qui se charge de tous ces détails.
• L’entreprise perçoit les loyers selon la périodicité prévue au bail (généralement trimestrielle), versés directement par le gestionnaire après prélèvement de ses frais de gestion. Même en cas d’absence de locataires, l’exploitant est tenu de vous verser les loyers, conformément aux engagements du bail commercial, sous réserve de la solidité financière du gestionnaire, un point de vigilance essentiel puisque plusieurs exploitants de résidences services ont connu des difficultés ou renégocié des loyers à la baisse ces dernières années.

Le choix de la résidence gérée est donc un placement simple et sûr pour placer la trésorerie de votre entreprise. Puisque les loyers sont garantis sur des périodes longues.

La résidence gérée c’est quoi ?

La qualification fiscale de « résidence services » (au regard de la TVA notamment) reposait historiquement sur un critère simple : proposer au moins 3 des 4 prestations suivantes :

• accueil de la clientèle,
• fourniture de linge de maison,
• nettoyage régulier des locaux, service du petit-déjeuner.

Ce critère quantitatif a toutefois été remis en cause par la jurisprudence du Conseil d’État (affaire « Cozy Home », 2020) puis modifié par la loi de finances pour 2024, qui privilégie désormais une appréciation qualitative des services rendus (nature, fréquence, comparabilité avec une offre hôtelière classique), plutôt qu’un simple décompte de 3 services sur 4. Il est donc recommandé de vérifier, pour chaque programme, la qualification retenue par le promoteur et son cabinet fiscal au regard de cette doctrine actualisée.

L’aide à l’investissement immobilier d’entreprise : une garantie non négligeable quand on investit l’argent de sa société

Vous l’aurez compris dans une telle stratégie d’investissement immobilier, il faut à la fois :

• avoir atteint une récurrence minimum en matière d’activité avec un niveau de trésorerie suffisant pour l’obtention d’un prêt immobilier, la capacité d’emprunt étant appréciée par la banque au regard des derniers bilans et du niveau de trésorerie disponible après charges d’exploitation,
• connaître un minimum le marché immobilier et des promoteurs de confiance pour réaliser un 1^er achat sûr, et faire valider le montage (financement, fiscalité, qualification du bien) par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine avant signature.

Chez Amarris Expertise Comptable, nos conseillers n’attendent pas le bilan, en cours d’année, vous profitez d’un RDV d’optimisation bi-annuel pour aborder toutes les solutions qui vous permettraient d’optimiser le résultat de votre entreprise et d’en tirer le meilleur profit à titre personnel.

C’est l’occasion d’en discuter ensemble, ou d’y revenir au moment du RDV bilan. Dans tous les cas, c’est une prestation de conseil qui vous permet d’y voir plus clair au fur et à mesure du développement de votre activité freelance.

Clients Amarris Expertise Comptable, vous souhaitez investir vous aussi ? 

Si l’immobilier vous tente, nous vous mettons en relation avec nos conseillers fiscalistes spécialistes de l’immobilier locatif  et pouvons vous conseiller des partenaires parmi les promoteurs avec qui nous travaillons de longue date en toute confiance.

Le conseil de votre expert-comptable en ligne pour mettre toutes les chances de votre côté

L’investissement locatif comprend toujours une part de risque. En fonction de la localisation du bien, du développement de la localité, l’achat d’un appartement peut présenter au cours de son exploitation un risque de vacance locative ponctuelle. Un manque à gagner toujours pénible à gérer lorsque cela impacte la comptabilité de votre société freelance.

Ce pourquoi la solution d’un investissement en résidences gérées nous semble à la fois pertinent et simple. D’autres alternatives peuvent être intéressantes bien sûr. Vous pouvez faire le choix d’acheter vos propres locaux professionnels, soit :

• à titre personnel et c’est votre entreprise qui vous verse un loyer et rembourse l’emprunt,
• en les partageant avec d’autres indépendants qui pourront vous verser un loyer et contribuer au financement de l’opération. A condition bien sûr d’avoir une capacité financière suffisante. Ce type de projet étant souvent assez ambitieux.

Un choix à opérer en fonction des opportunités immobilières proches de votre lieu d’activité ou de résidence. Les avantages fiscaux seront différents, mais ce type d’investissement est également très courant.

Et quand on n’a pas de trésorerie d’entreprise, comment investir ?

Dans votre cas, il faut revoir votre projet bien sûr et nous ne pouvons que vous inciter à prendre le temps d’abord d’améliorer la trésorerie de votre entreprise.

Et d’un point de vue immobilier, envisagez plutôt un investissement locatif à titre personnel. Le choix du meublé avec le statut de LMNP ou LMP vous offre de nombreuses opportunités.

Prenez rendez-vous pour obtenir le conseil d’un expert-comptable avant de décider. La préparation de votre retraite freelance et surtout l’investissement vos fonds professionnels et/ou personnels nécessitent de vraies précautions !

Nous n’avons pas abordé dans cet articles les dispositifs de retraite complémentaire tels que le PER pour les freelances (ex-contrats Madelin).

Ce sont évidemment des solutions intéressantes, à souscrire dès que votre activité vous le permet !