LMP et LMNP

Loueur en meublé LMP LMNP : quels avantages ? Comment choisir ?

Mise à jour le 07/10/2019 3 min Claude Robin

Louer en meublé, c’est souvent l’option la plus avantageuse pour louer un bien et vous constituer un capital. Vous avez deux statuts au choix pour déclarer vos revenus de loueurs en meublé « professionnel » (LMP) ou « non professionnel » (LMNP). Nos experts comptables comparent les avantages pour vous aider à choisir.

Location en meublé avantage 1 : le rendement

A qualité équivalente, un loueur en meublé percevra des loyers de 15 à 25 % plus élevés que pour une location nue.

La rentabilité de la location meublée est donc souvent supérieure, même si elle implique des dépenses supplémentaires : équipements, entretien, services, coûts de commercialisation, etc.

Tous les coûts liés à la location meublée sont normalement déductibles du bénéfice imposable.

Location en meublé avantage 2 : la souplesse du  bail

En location nue, la durée minimale du bail est normalement de trois ans. Alors que pour les locations meublées, les durées peuvent être très courtes (à partir d’un jour) et s’étendre sur une durée de plusieurs mois ou années.

En terme de gestion du bail, la location en meublée est donc plus souple que la location de locaux nus.

Location en meublé avantage 3 : une fiscalité favorable

Pour déclarer vos revenus de loueur en meublé avez le choix entre deux statuts qui présentent des avantages importants en matière de fiscalité LMNP :

  • Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
  • Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Dans les deux cas, contrairement aux locations nues, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.

La catégorie des bénéfices industriels et commerciaux présente les avantages suivants :

  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus ainsi que les charges de propriété, de copropriété, d’entretien et de réparation.
  • Vous avez la possibilité d’amortir le bien hors terrain (jusqu’à 85 % de la valeur d’achat) et le mobilier. L’amortissement du bien s’étalant sur vingt à trente ans, il est donc possible de se constituer un patrimoine quasiment en franchise d’impôt puisque l’amortissement absorbe fiscalement les revenus issus de la location.

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Si les revenus générés par des biens loués en meublé n’excèdent pas 70 000 € (base 2018), le régime micro-BIC s’applique automatiquement (sauf option contraire). Il permet de calculer le bénéfice imposable en appliquant un abattement de 50 % sur les loyers.

  • Avantage du mirco-Bic : simplicité (pas de comptabilité à tenir).
  • Inconvénient du micro-Bic : vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles puisqu’elles sont forfaitisées à 50 % du montant des loyers. Il ne permet donc pas de générer de déficit ou de défiscaliser totalement les loyers.

LMP et LMNP, quelles différences ?

La principale différence entre les deux statuts des loueurs en meublé concerne la gestion des éventuels déficits :

  • En LMP : ils s’imputent sur le revenu global, vous êtes au régime réel,
  • En LMNP, c’est-à-dire au régime micro-BIC, ils ne peuvent être imputés que sur des revenus de même type.

Dans les deux cas, le déficit est reportable sur dix ans.

Le conseil de nos experts comptables pour choisir entre statut LMP et LMNP ?

Ce choix dépend du niveau des loyers générés par la location meublée. Pour bénéficier du régime de la location meublée professionnelle LMP, vous devez :

  • Percevoir plus de 23 000 € de loyers par an.
  • Retirer de cette activité au moins la moitié du revenu global de votre foyer fiscal.

Sachant que pour générer 23 000 € de revenus par an, le ticket d’entrée en termes d’investissement est de l’ordre de 500 000 €.

A noter, l’inscription au Registre du Commerce et Sociétés (RCS), obligatoire pour accéder au statut jusqu’au printemps 2019, a été supprimée par une décision du Conseil Constitutionnel. Dorénavant, dès que les conditions de ressources sont atteintes, vous basculez donc d’office dans le statut LMP.

Autre avantage en LMP, le patrimoine donné en location meublée étant considéré comme bien professionnel, il est exonéré d’ISF. Dans bien des cas, l’option pour le régime réel en location meublée permet même d’« effacer fiscalement » les loyers perçus. Ce pourquoi il peut être pertinent de consulter un expert-comptable spécialiste de la location meublée dès que vous envisagez un investissement immobilier destiné à la location.

Article publié initialement le 21 janvier 2015

Claude Robin

Expert comptable et commissaire aux comptes et co-fondateur d'Amarris Direct, Claude Robin conçoit de nouveaux outils de gestion et se spécialise dans l’accompagnement des petites structures.

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