Faire baisser votre loyer commercial de 10 à 15 % est possible. Quelle est la période la plus favorable ? Comment s’y prendre pour réussir sa négociation ? Nos experts vous répondent.

baisse loyer commercial

Bail commercial : savoir quand le renégocier

Le bail commercial est un contrat passé entre le propriétaire d’un local et le locataire qui en fait usage dans le cadre d’une activité professionnelle.
Le prix du loyer est fixé librement entre le locataire et le propriétaire, donc renseignez-vous bien sur le niveau du loyer du bien avant de signer. Ce contrat est généralement signé pour une durée de 9 ans avec la possibilité de rupture tous les 3 ans à condition d’en informer le bailleur par lettre d’huissier au moins 6 mois à l’avance.
C’est donc le moment le plus favorable pour entamer une négociation.

Comment faire baisser son loyer immobilier ?

  • Pour faire baisser le coût de votre bail, anticipez ! A chaque période de trois ans, vous avez la possibilité de demander une révision à la baisse. Pour assurer vos arrières et être crédible auprès de votre bailleur, démarrez vos démarches de prospection au moins 6 mois avant de signifier votre congé. Donc entre 12 mois et 6 mois avant le terme des 3 ans.
  • Faites une proposition acceptable au propriétaire en prévoyant une marge de négociation (dites 20% pour avoir 15%). Votre objectif est d’obtenir un accord amiable avec votre bailleur.
  • Maintenez la pression. Sachez qu’en Ile-de-France par exemple, le taux de vacance de l’immobilier est actuellement d’environ 8%... et la perspective d’un immeuble inoccupé n’est guère réjouissante pour un bailleur.  
Sachez que la loi précise par ailleurs qu’un locataire peut obtenir une baisse de son loyer dès lors qu’est démontrée une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité pouvant entrainer une variation de 10% de la valeur locative.

Ces « facteurs locaux » définis par l’article R145-6 du code du commerce peuvent être :
  • La diminution significative du nombre d’habitants ou de salariés travaillant à proximité du local.
  • La disparition de commerce aux alentours.
  • Des bureaux laissés vacants à proximité.
  • La réduction du trafic des transports publics (par exemple une station de métro fermée sur une longue durée)

Négocier pendant une période triennale : est ce possible ?


En théorie, non.  Une révision est envisageable si un délai d'au moins trois ans s'est écoulé depuis :
•    la date d'entrée en jouissance du locataire en cas de bail d'origine ou
•    la date du point de départ du bail renouvelé ou
•    la date de prise d'effet de la précédente révision.

En pratique, c'est possible si vous expliquez au propriétaire que vous rencontrez des difficultés, et que si le montant du loyer ne baisse pas, vous risquez de devoir déposer le bilan. S’il refuse, négociez avec lui une baisse de loyer temporaire, sur 12 mois par exemple. Ou un différé de loyer, vous étalez le règlement d’une ou plusieurs échéances sur 12 ou 18 mois.

Baisser le coût d’un loyer : penser à la sous-location

Trouver des sous locataires permet de réduire le coût du loyer, sans faire baisser le loyer lui-même. C’est souvent la meilleur solution, lorsque le propriétaire est inflexible et que le locataire est bloqué dans une période de location triennale. Encore faut il que le bail principal autorise la sous-location. C’est généralement le cas pour les activités similaires.

Le conseil de l’expert

Faire baisser un loyer professionnel ou commercial n’est pas une chose facile. Pour vous y aider, vous pouvez également vous faire aider par un juriste spécialisé ou par un agent immobilier compétent. Pour trouver un sous locataire, si votre bail vous le permet, utilisez les sites internet spécialisés. Il en existe un certain nombre autour des thématiques de partage de bureaux et de co-working.

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