Loyer commercial : comment le faire baisser ?

10 à 15 % de moins à payer par mois… c’est possible et c’est toujours ça de pris. A partir de quel moment pouvez-vous renégocier votre loyer commercial ? Quel est le bon moment (surtout si vous avez bénéficié de récents abandons de loyers) ? Quelle méthode pour obtenir gain de cause ? Quelques conseils pratiques pour y parvenir.

Bail commercial : quand faut-il le négocier ?

Le bail commercial est un contrat passé entre le propriétaire d’un local et le locataire qui en fait usage dans le cadre d’une activité professionnelle.
Le prix du loyer est fixé librement entre le locataire et le propriétaire, donc renseignez-vous bien sur le niveau du loyer du bien avant de signer. Ce contrat est généralement signé pour une durée de 9 ans avec la possibilité de rupture tous les 3 ans à condition d’en informer le bailleur par lettre d’huissier au moins 6 mois à l’avance.
C’est donc le moment le plus favorable pour entamer une négociation.

Mise à jour spécial Covid-19 : cette perspective à 3 ans peut se révéler assez éloignée si vous avez signé ou reconduit votre bail il y a quelques mois. En raison de la conjoncture exceptionnelle liée au Coronavirus, les dirigeants de sociétés et travailleurs indépendants qui paient un loyer commercial peuvent bénéficier de délais de paiement ou encore d’abandons de loyer. A condition bien sûr que leur bailleur y consente. Sachez que si c’est le cas du vôtre, celui-ci peut bénéficier d’un avantage fiscal associé au soutien indirect qu’il apporte à votre entreprise. Ce dispositif est détaillé par notre expert-comptable immobilier partenaire : Covid-19, un avantage fiscale en faveur de l’abandon de loyers commerciaux ?

Si vous avez déjà bénéficié d’abandon de loyers, ce n’est sans doute pas le bon moment pour insister sur la nécessité de revoir à la baisse votre loyer commercial.

Mais si vous êtes loin de l’échéance de votre bail, cet avantage fiscal est un argument utile si vous devez faire appel à la générosité de votre bailleur.

Mise à jour du 03/11/2020 : si vous négociez un abandon de loyer sur le 4ème trimestre 2020 avec votre bailleur, celui-ci aura en compensation un crédit d’impôt à hauteur de 30 % du montant des loyers abandonnés. Cette aide est cumulable avec le fonds de solidarité.

Comment faire baisser son loyer immobilier ?

• Pour faire baisser le coût de votre bail, anticipez ! A chaque période de trois ans, vous avez la possibilité de demander une révision à la baisse. Pour assurer vos arrières et être crédible auprès de votre bailleur, démarrez vos démarches de prospection au moins 6 mois avant de signifier votre congé. Donc entre 12 mois et 6 mois avant le terme des 3 ans.
• Faites une proposition acceptable au propriétaire en prévoyant une marge de négociation (dites 20 % pour avoir 15 %). Votre objectif est d’obtenir un accord amiable avec votre bailleur.
• Maintenez la pression. Sachez qu’en Ile-de-France par exemple, le taux de vacance de l’immobilier est actuellement d’environ 8 %… et la perspective d’un immeuble inoccupé n’est guère réjouissante pour un bailleur.

Sachez que la loi précise par ailleurs qu’un locataire peut obtenir une baisse de son loyer dès lors qu’est démontrée une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité pouvant entrainer une variation de 10 % de la valeur locative.

Ces « facteurs locaux » définis par l’article R145-6 du code du commerce peuvent être :

• la diminution significative du nombre d’habitants ou de salariés travaillant à proximité du local,
• la disparition de commerce aux alentours,
• des bureaux laissés vacants à proximité,
• la réduction du trafic des transports publics (par exemple une station de métro fermée sur une longue durée).

Négocier pendant une période triennale : est-ce possible ?

En théorie, non. Une révision est envisageable si un délai d’au moins trois ans s’est écoulé depuis :
•    la date d’entrée en jouissance du locataire en cas de bail d’origine ou,
•    la date du point de départ du bail renouvelé ou,
•    la date de prise d’effet de la précédente révision.

En pratique, c’est possible si vous expliquez au propriétaire que vous rencontrez des difficultés, et que si le montant du loyer ne baisse pas, vous risquez de devoir déposer le bilan. S’il refuse, négociez avec lui une baisse de loyer temporaire, sur 12 mois par exemple. Ou un différé de loyer, vous étalez le règlement d’une ou plusieurs échéances sur 12 ou 18 mois.

Baisser le coût d’un loyer : penser à la sous-location

Trouver des sous-locataires permet de réduire le coût du loyer, sans faire baisser le loyer lui-même. C’est souvent la meilleur solution, lorsque le propriétaire est inflexible et que le locataire est bloqué dans une période de location triennale. Encore faut-il que le bail principal autorise la sous-location. C’est généralement le cas pour les activités similaires. Sans compter que partager des locaux avec d’autres freelances ou consultants peut donner l’occasion de mutualisations de matériel et autres collaborations, voire pourquoi pas d’apport d’affaires.

Le conseil de votre expert-comptable en ligne pour vous assurer un bon loyer pro

Faire baisser un loyer professionnel ou commercial n’est pas une chose facile. Pour vous y aider, vous pouvez également vous faire aider par un juriste spécialisé ou par un agent immobilier compétent. Pour trouver un sous-locataire, si votre bail vous le permet, utilisez les sites internet spécialisés. Il en existe un certain nombre autour des thématiques de partage de bureaux et de coworking.