Fini l’ISF, bonjour l’IFI… Comment fonctionne le nouvel impôt sur la fortune immobilière ?

Le 06/02/2018 - Mise à jour le 24/05/2018
(2 notes)
4 mn de lecture

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt sur la fortune (ISF). Logiquement seuls les biens immobiliers seront pris en compte pour le calcul de cet impôt qui cible les patrimoines importants (supérieurs à 1,3 millions d’euros). A partir de quand devez-vous payer l’IFI ? Quels sont les biens pris en compte ?

 

L’IFI remplace l’ISF, qu’est-ce que cela change ?

L’impôt sur la fortune (ISF) instauré en 1989 après la suppression de l’IGF (impôt sur la grande fortune) était un impôt progressif calculé sur l’ensemble du capital des personnes à fort patrimoine.

Avec l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le système des tranches progressives est maintenu, mais dorénavant seuls les capitaux immobiliers sont visés.

L’Administration fiscale considérant les capitaux mobiliers (placements, obligations, actions situés sur des plans d’épargne en action, contrats d’assurance-vie, des plans d’épargne entreprise, etc.) comme des investissements actifs au sein de l’économie et donc à encourager par rapport à l’investissement dans la pierre.

 

Qui sont les personnes imposables à l’impôt sur la fortune immobilière ?

Comme pour l’ISF, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) vise les patrimoines supérieurs à 1,3 millions d’euros (base 2018).

 

Impôt sur la fortune immobilière, un impôt par tranches progressives

Comme son prédécesseur l’ISF, l’IFI est un impôt progressif. Il est calculé par application d’un pourcentage par fraction de patrimoine immobilier :

Patrimoine immobilier taxable (valeur nette) Taux de l’IFI applicable
(base 2018)
Jusqu’à 800 000 € 0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 € 0,5 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € 0,7 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € 1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € 1,25 %
Supérieure à 10 000 000 € 1,5 %

Précision : une décote est prévue si vous déclarez un patrimoine compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€.

IFI, tous les biens immobiliers sont imposables, y compris la « pierre papier »

Comme son nom l’indique et contrairement à l’ISF, l’Impôt sur la fortune immobilière cible uniquement le patrimoine immobilier.

Cela comprend à la fois :

  • les maisons, appartements et leurs dépendances (garages, caves…),
  • les bâtiments classés monuments historiques,
  • les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018,
  • les biens détenus en usufruit,
  • les terrains à bâtir et les terres agricoles (exceptées si celles-ci font l’objet d’une exploitation professionnelle, voir sur ce point les cas d’exonérations l’IFI).

Attention, il s’agit d’une définition « large » du patrimoine immobilier. L’IFI s’applique donc également sur les biens et droits immobiliers détenus via des parts de SCI, SCPI, OPCI et sociétés foncières.

Toutefois, lorsque les parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l’immobilier représentent moins de 10 % du capital ou des droits de vote de ces sociétés, celles-ci ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’IFI.

Les biens immobiliers comptabilisés dans le calcul de l’IFI sont évalués au 1er janvier de l’année d’imposition. Ils sont évalués à leur valeur vénale. Pour la déterminer, vous pouvez trouver des informations sur les transactions immobilières sur l’application « Patrim Usagers ».

A noter, au 1er janvier 2018, un abattement de 30 % s’applique sur la valeur de la résidence principale.

Lorsque les biens immobiliers sont affectés à l’activité professionnelle du redevable, ils peuvent être exonérés d’IFI.

 

IFI, tous les biens immobiliers taxés, sauf en cas d’activité professionnelle associée

La réglementation prévoit une exonération lorsque le bien est associée à l’activité du redevable. Si le(s) bien(s) ou les droits immobiliers sont affectés à l’activité principale de ce dernier**.

Exemple, la part d’un immeuble à usage de bureaux n’entrera pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

Cette activité professionnelle comprend également les activités rurales. Ainsi certains biens ruraux loués à long terme sont exonérés d’IFI tout comme les propriétés de bois et forêts si celles-ci font l’objet d’une exploitation.

Dans le cas particulier des loueurs en meublés, les immeubles ou droits immobiliers n’entreront pas dans la base de calcul de l’IFI si le loueur en fait une activité professionnelle (statut LMP, loueur en meublé professionnelle).

De même lorsqu’il s’agit de location d’établissements commerciaux ou industriels comprenant le mobilier ou le matériel nécessaire à leur exploitation.

 

Les réductions d’impôt susceptibles de diminuer l’impôt sur la fortune immobilière

Bon à savoir, les dons au profit d’organismes reconnus d’intérêt général peuvent donner lieu à une réduction de l’assiette taxable à l’IFI.

Cette réduction d’IFI correspond à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.

 

Les dettes déductibles de l’impôt sur la fortune immobilière 

Cela ne change pas par rapport à l’ISF, vous pouvez déduire de la base taxable à l’IFI :

  • les emprunts et dettes,
  • les impôts et taxes, liés aux actifs taxables.

 

Comment déclarer l’impôt sur la fortune immobilière ?

La déclaration d’IFI s’effectue en même temps que la déclaration annuelle des revenus. Elle peut s’effectuer en ligne ou en version papier. Il faut savoir que c’est à vous qu’il incombe d’estimer la valeur de votre patrimoine immobilier. Si vous effectuez une déclaration d’IFI pour la 1re fois en 2018, c’est vous qui devez demander le formulaire 2025 à votre centre des impôts. Si vous étiez préalablement redevable de l’ISF, une déclaration pré-remplie sera associée à votre déclaration annuelle des revenus.

 

 

** L’activité peut être industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

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Marie-Laure Bouchet

Marie-Laure Bouchet,

Rédactrice économique, comptable et juridique, spécialiste dans l’accompagnement des petites entreprises.

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