Fiscalité de la résidence principale, les questions clés à se poser

Mise à jour le 03/07/2018 3 min Marie-Laure Bouchet

La fiscalité de la résidence principale est peu abordée dans les médias. Pourtant, les règles appliquées sont assez variées et un peu complexes… Nos experts comptables font le point sur toute la fiscalité applicable à votre résidence principale.

Résidence principale : la plus-value réalisée lors de la vente est-elle imposée ?

Non, la résidence principale est exclue de la taxation des plus-values immobilières. Mais, l’exonération est bien sûr encadrée. La cession de votre résidence principale est exonérée si :

1. Il s’agit bien de votre résidence principale :

  • vous y résidez avec votre famille pendant la majeure partie de l’année,
  • vous y avez le centre de vos intérêts professionnels et matériels.

En clair, vous ne pouvez avoir qu’une seule résidence principale.

2. En tant que cédant, vous êtes effectivement le propriétaire du bien au jour de la cession. Ce bien ne peut donc pas être loué jusqu’à sa vente, même à titre gratuit et même à des proches.

L’exonération de de la plus-value immobilière concerne également les dépendances du bien vendu (chambre de bonne, garage situé à moins d’un km de la résidence) si celles-ci sont vendues en même temps que la résidence principale.

Si vous ne remplissez pas ces conditions, la plus-value réalisée lors de la cession de votre résidence principale sera imposée si son prix de vente est supérieur à 15 000 €.

Le montant de la vente pourra alors bénéficier d’un abattement progressif « pour durée de détention ». Il est applicable à partir de la 5e année de détention et doit permettre une exonération totale de la plus-value. Attention le taux appliqué pour déterminer l’assiette imposable est différent pour le calcul de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Abattement applicable
Années de détention
pour l’impôt sur le revenu
pour les prélèvements sociaux
 Moins de 6 ans  0 %  0 %
 De la 6e à la 21e  6 %  1,65 %
 22e année révolue  4 % 1,6 %
 Au-delà de la 22e année Exonération 9 %
 A partir de la 30e année Exonération Exonération

Résidence principale : peut-on déduire les travaux réalisés de ses revenus imposables ?

Non, mais certains travaux dans la résidence principale ouvrent le droit à des crédits d’impôt applicables à l’impôt sur le revenu. Il s’agit notamment du crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique (Cite), encore en vigueur en 2020 pour le ménages aux revenus intermédiaires mais progressivement remplacé par MaPrimeRénov’. Ces dispositifs peuvent couvrir les travaux permettant des économies d’énergies ou en faveur du développement durable (exemples : chaudières à condensation, équipements de production d’énergie utilisant des énergies renouvelables, matériaux d’isolation thermique, etc.).

Dans certains cas, ces travaux effectués dans la résidence principale, dans un but de rénovation énergétique, pourront en plus bénéficier du taux réduit de TVA de 5,5 %.

Il s’agit des travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien de votre habitation si sa construction est achevée depuis au moins deux ans. Sont logiquement exclus tous les travaux permettant la construction d’un immeuble neuf.

La résidence principale est-elle imposable à l’IFI (ex-ISF) ?

Elle entre, en effet, dans le calcul du patrimoine imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), mis en place au 1er janvier 2018 pour remplacer l’ISF. Mais quelques aménagements sont prévus pour en réduire la pression fiscale :

  • la résidence principale est évaluée à sa valeur vénale (son prix de marché),
  • un abattement de 30 % peut être appliqué sur cette valeur.

En cas de vente de sa résidence principale, doit-on payer la TVA ?

Lorsqu’une vente est réalisée entre deux particuliers, par principe non assujettis à la TVA, il n’y a normalement pas de TVA calculée sur la vente de la résidence principale.

Il existait une exception jusqu’au 1er janvier 2013. Dans le cas où le cédant avait acquis sa résidence principale en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) et la revendait, neuve, dans les 5 ans suivants l’acquisition. La cession de la résidence principale était alors soumise à la TVA, au taux de 19,6 % (20 % à compter du 1er janvier 2014).

Cette disposition a été abrogée par la loi de finance rectificative pour 2012. Seuls les logements achetés en VEFA ayant fait l’objet d’une promesse de vente avant le 31/12/2012 étaient encore soumis à la TVA lors de leur cession en 2013.

Le conseil de nos experts comptables si vous comptez céder votre résidence principale

Si vous êtes travailleur indépendant ou dirigez une petite structure, vous savez bien que toute opération financière, professionnelle ou personnelle, doit être évaluée en tenant compte de votre situation globale face à l’impôt.

Et ce n’est pas parce que la vente de votre résidence principale ne concerne pas votre entreprise que vous n’avez pas intérêt à en mesurer l’impact sur le plan fiscal… Pensez-y, votre expert comptable peut aussi vous conseiller pour faciliter la gestion de votre patrimoine.

Article publié initialement le 2 janvier 2014

Marie-Laure Bouchet

Rédactrice économique, comptable et juridique, spécialisée dans les sujets relatifs à l’accompagnement des petites entreprises.

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