Le déficit foncier, comment réduire efficacement vos revenus fonciers

Un déficit foncier est imputable, dans certaines conditions, sur le revenu global du propriétaire. Un mécanisme qui, lorsque l’investissement est associé à des travaux de rénovations, peut complètement « effacer » les revenus fonciers de la feuille d’imposition. Explications et limites à anticiper pour bien optimiser.

Déficit foncier, comment ça marche ?

Le principe du déficit foncier est simple, il s’agit d’effacer le revenu tiré de la location d’un bien en déduisant de ce dernier l’ensemble des charges associées à la mise en location.

Les charges ne s’imputeront pas toutes de la même façon. On distingue donc deux types de charges :

Charges liées à l’achat du bien	Charges liées à l’entretien et la rénovation du bien
Intérêts d’emprunt	Dépenses d’entretien et de réparation Dépenses de rénovation et d’amélioration du bien, sauf reconstruction ou agrandissement Provisions pour dépenses de la copropriété (diminuées des provisions déduites en année n-1) Impôts locaux : taxe foncière Frais de gestion, de rémunération des gardes et concierges, frais de gestion
Déduits des revenus fonciers, mais non déductibles du revenu global	Peuvent être imputées sur le revenu global.

Quand la différence entre les charges liées à la mise en location d’un bien et les revenus tirés de cette location est négative, on parle de déficit foncier.

La déduction des charges permet donc de réduire la part des loyers imposables et en limiter l’imposition.

Mieux encore, le déficit foncier résultant des déductions de charges autres que les intérêts d’emprunt peuvent être imputés sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €. Au-delà de cette limite, le reliquat de déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple :
Un propriétaire touche déjà 10 000 € de revenus fonciers /an. Il achète un bien pour le louer de 100 000 € et effectue 52 000 € de travaux de rénovation.

Résultats obtenus la 1re année :

• effacement des loyers perçus sur l’année,
• réduction du revenu global de 10 700 €,
• 52 000 € de déficit foncier restant sont imputables sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

Défiscalisation réalisée : 8 487 € [0,41 x (10 000 + 10 700)] avec une tranche marginale d’imposition de 41 %.

Doublement du plafond du déficit foncier en cas de travaux de rénovation énergétique

A noter, depuis la loi Climat et résilience de 2023, il y a une vraie volonté de mettre fin à la location de passoires énergétiques (des logements classés F et G soumis à une interdiction progressive de louer en 2025 puis en 2028). Ainsi, si vous décidez de réaliser un ensemble de travaux dans le but d’améliorer les performances énergétiques de votre logement, vous pouvez profiter d’un doublement du plafond du déficit foncier.

Donc, si à l’issue de ces travaux, votre Diagnostic de Performance Energétique (DPE) vous permet d’obtenir une note classée entre A et D, vous pourrez d’un profiter d’un plafond allant jusqu’à 21 400 €, déductibles de votre revenu global.
Attention : seuls sont concernés les travaux engagés jusqu’au 31/12/2025.

A noter également, le mécanisme du déficit foncier fait partie du régime commun de la fiscalité, en conséquence, il ne fait pas partie du plafonnement des niches fiscales à 10 000 € et peut donc se cumuler avec l’utilisation de niches fiscales, un investissement au capital d’une PME par exemple.

Déficit foncier : un intérêt proportionnel à l’imposition

L’imposition des revenus étant progressive, le déficit foncier est d’autant plus intéressant que la tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée. Les conseillers en patrimoine estiment généralement qu’il est véritablement intéressant lorsque la TMI est supérieure à 30 %.

Déficit foncier, les points de vigilance

Avant d’opter pour un tel mécanisme de défiscalisation, il est important de mesurer 2 limites importantes :

1. Le bien doit continuer à être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit*. Dans le cas où vous interrompriez la location au cours de cette période, l’imputation pourrait être remise en cause et l’impôt dû sur l’année recalculé. Il en va de même en cas de passage d’une location nue à meublée au cours de cette même période.
Dans le cadre d’un investissement en SCPI « déficit foncier », les parts doivent être détenues sur l’ensemble de la période.

2. Le déficit foncier fonctionne sur l’imposition des revenus fonciers au réel : vous en êtes donc exclu si vos revenus fonciers vous classent dans la catégorie micro-bic (moins de 15 000 € de loyers perçus/an). Voir les autres dispositifs de défiscalisation immobilière, classés selon vos objectifs patrimoniaux.

Pour approfondir, consulter également sur le site de notre filiale dédiée à la fiscalité de l’immobilier : le calcul du déficit foncier.

Le conseil de nos experts comptables si vous souhaitez investir dans l’immobilier

Gardez en tête que le mécanisme du déficit foncier ne fonctionne que lorsque le bien est effectivement loué. Une vacance locative remet en cause l’imputation du déficit foncier et entraîne un nouveau calcul de l’imposition dû sur l’année.

Il est donc impératif de bien sélectionner son bien immobilier pour s’assurer qu’il trouvera facilement des locataires. Sélectionnez des biens situés à proximité du centre-ville de grandes agglomérations. Pensez à vérifier également que la surface du logement et le montant du loyer seront cohérents avec les besoins et ressources des locataires de ce type de quartier.

* Art.156-I-3 du CGI.