Achat d’un pas de porte, prise d’un local en direct : les pièges à éviter

Le 14/10/2014 - Mise à jour le 21/11/2016
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Lorsqu’un commerçant veut créer une nouvelle affaire, un nouveau restaurant ou un nouveau salon de coiffure, par exemple… se pose inévitablement la question du local. Le nouveau commerçant a-t-il intérêt à chercher un local vide ou à racheter un pas de porte ? Quelles sont les taxes liées à l’achat d’un pas de porte ? De même, comment est fixé le prix du loyer d’un local vide ?

Pour répondre à ces questions aujourd’hui, nous accueillons Cyrille Pineau, expert-comptable chez Strego et Xavier de Labarrière, expert-comptable chez ECL Direct.

Journaliste : Tout d’abord, Cyrille Pineau, pouvez-vous nous préciser ce qu’est un pas de porte ?

Cyrille Pineau : Le pas de porte, c’est tout simplement le droit d’ouvrir un commerce dans un local défini. Le terme employé par les professionnels est plutôt « droit au bail », qui précise en terme juridique le droit de récupérer un bail commercial. On se situe en vente de pas de porte et non en vente de fonds de commerce lorsqu’un commerçant ne souhaite pas ou ne peut pas vendre son activité.

Journaliste : Et pourquoi un commerçant préfère-t-il vendre son pas de porte et non son fonds de commerce ?

Cyrille Pineau : En général, le commerçant ne vendra pas son fonds de commerce s’il s’installe dans un autre local proche. Il ne souhaitera pas qu’un concurrent s’installe à sa place. L’acheteur pourrait récupérer une bonne partie de sa clientèle, sans compter qu’il exigera une clause de non concurrence.

On a aussi le cas où l’activité étant catastrophique, personne ne se portera acquéreur du fonds de commerce. La solution est donc de vendre le droit au bail, qui est en fait la récupération du bail commercial pour exercer dans le local une autre activité.

Journaliste : Et juridiquement, c’est simple d’acheter un doit au bail ?

Cyrille Pineau : C’est ce que pense beaucoup de créateur. Il faut pourtant être tout aussi vigilant que lors d’un achat de fonds de commerce. Certes, il n’y a pas de salarié ou de stock à reprendre, mais il convient de bien analyser les termes du bail commercial que vous reprenez, et s’assurer notamment que votre activité est bien prévue dans le bail actuel.

Il arrive souvent qu’il faille demander une clause de déspécialisation du bail, à savoir, une modification de la destination du local… et là, une 2ème négociation intervient avec le propriétaire des murs qui est souvent une autre personne que le vendeur…

Journaliste : Xavier, j’imagine qu’en tant qu’expert-comptable chez ECL vous avez accompagné des créateurs dans un tel rachat. Sur quels points être vigilants ?

Xavier de Labarrière : En général, le créateur a eu un coup de foudre pour le local qu’il a trouvé. Il faut alors un peu de pragmatisme.

On va lui demander de ne rien signer sur un coin de table sans avoir obtenu des documents importants comme une copie du bail commercial, le montant d’une dernière quittance de loyer, mais aussi le montant des charges locatives, y compris celui de la taxe foncière qui est souvent à la charge du locataire dans un bail commercial. Cela permet de bien mesurer le loyer et toutes ses composantes.

De même, on l’invite à s’assurer qu’il n’y a pas de règles de copropriété éventuelles qui limitent les heures d’ouverture. On l’invite aussi à questionner la mairie pour s’assurer que des travaux importants ne sont pas programmés dans le quartier.

Journaliste : Au final, c’est bien plus complexe que de prendre un local vide ?

Xavier de Labarrière : En effet. Comme le disait Cyrille, c’est quasiment aussi compliqué qu’acheter un fonds de commerce en matière d’actes. Il y a aussi des droits d’enregistrement à régler qui varie de 3 à 5 % (avec une exonération si le prix est inférieur à 23 000 €).

Par contre, il ne faut pas perdre de vue qu’un local déjà exploité, c’est l’assurance quelque fois de travaux plus limités en matière d’agencements, d’électricité. En général, les travaux sont moins onéreux et la fermeture pendant ces travaux moins longues. C’est là, au-delà bien-sûr de choisir un local bien placé, un avantage non négligeable.

Journaliste : Mais alors, Cyrille Pineau, existe-t-il des règles de fixation de prix de droit au bail ?

Cyrille Pineau : Pas vraiment. Il n’y a aucun calcul de valorisation d’un pas de porte normé. En effet, si un calcul de valorisation (% sur le CA, prix au m2, % du loyer…) est réalisé par quelques professionnels comme les agents immobiliers ou les intermédiaires, c’est surtout pour ces mêmes professionnels qui ont besoin d’asseoir leur taux de commission sur un prix de vente. Ceci est un simple avis d’un expert-comptable avisé !

 

Journaliste : Mais comment savoir si on fait une bonne affaire ?

Cyrille Pineau : Il existe quelques principes qu’il convient de suivre. C’est en tout cas ce que je conseille à mes clients et notamment, le principe de base, plus le local est bien placé, plus il est cher… En effet un emplacement n°1 dans une grande ville peut être survalorisé de part son passage de clients et du quartier côté…

La revente de ce pas de porte est plus certaine et donc sa valeur est importante. C’est sur les mêmes critères que l’achat d’un bien immobilier.

Pour le créateur, il doit prendre en considération le loyer et toutes les charges, comme le rappelait Xavier, mais aussi, dans son cas, la qualité des agencements et donc l’envergure ou non des travaux.

Il devra dans tous les cas montrer le bail commercial à un professionnel du droit pourqu’il analyse les clauses sur l’activité autorisée, les charges qui incombent au locataire et au propriétaire pour les travaux, et évidemment la durée du bail.

Il arrive trop souvent que le bail repris arrive à renouvellement très rapidement et que le propriétaire augmente fortement le loyer en prétextant que le loyer pratiqué est en-dessous du marché. Le loyer peut alors fortement augmenter et le Juge du tribunal donne raison au propriétaire dans la plupart des cas.

 

Lire aussi, dans quels cas faut-il acheter ou louer ses bureaux professionnels ?

 

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Xavier de Labarrière, Expert-Comptable, co-fondateur ECL DIRECT

Xavier de Labarriere, expert-comptable, commissaire aux comptes, co-fondateur Ecl Direct, specialiste de l'accompagnement des entreprises de service et entreprises innovantes

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