Bail commercial, les erreurs à ne pas commettre

Deux erreurs sont trop couramment commises au moment de la signature d’un bail commercial. Premièrement, croire que le bail peut être rompu avant le terme de la troisième année. Ensuite, céder le bail sans autorisation du propriétaire. Autant de situations qui peuvent entraîner des complications pour le locataire et donc mettre en difficulté son activité.

Pour en parler aujourd’hui : Guillaume Clouzard, avocat du cabinet Oratio et Xavier de Labarrière, expert comptable chez Amarris Direct.

Pour bien comprendre le contexte Guillaume, est-ce que vous pouvez nous expliquer pourquoi le bail commercial est une étape cruciale dans la vie d’un chef d’entreprise ?

Avec le bail commercial, le locataire et le bailleur s’engagent normalement pour 9 ans, par période de 3 ans, sur une location de surface commerciale. Le contrat de bail régit l’ensemble de leurs relations : droits, obligations de l’un et de l’autre, loyers, etc.

Or, les textes régissant les baux commerciaux laissent une grande place à la négociation contractuelle entre le bailleur et le locataire. De nombreuses clauses sont négociables. Si la rédaction du bail est imprécise, l’une ou l’autre des parties peut se retrouver pénalisée.

Et le risque avec des contrats imprécis, c’est que cela créé des litiges parfois longs et compliqués à résoudre…

Oui, on se doute bien qu’il vaut mieux avoir pris ses précautions avant de signer pour 9 ans ! Quelles sont les erreurs les plus fréquentes selon vous ?

D’abord, croire que le bail peut-être rompu avant la période de 3 ans. Quand vous signez un bail commercial « 3, 6, 9 » vous ne pouvez pas en sortir avant la fin de chaque période de 3 ans.

Ce qui veut dire, par exemple dans le cadre d’une création d’entreprise qui tourne mal, ou au contraire qui nécessite un changement de locaux parce que l’activité se porte mieux que prévu, le locataire devra payer le loyer pendant les 3 ans.

C’est impossible de résilier un bail commercial avant son terme ?

Résilier en dehors des périodes triennales est toujours très délicat. Le locataire peut parfois obtenir un accord amiable avec le bailleur, mais rien n’oblige ce dernier à accepter de négocier.

Autre possibilité, trouver un remplaçant pour lui céder le bail commercial, à condition bien sûr de trouver un repreneur de votre activité. En dehors de ces deux solutions, le locataire sera dans l’obligation de payer les loyers jusqu’à la fin de la période de 3 ans.

On l’a compris, donc, avant de signer un bail commercial, il faut être conscient de l’engagement minimum de 3 ans. Autres erreurs à ne pas commettre ?

L’autre erreur que l’on rencontre souvent, c’est le locataire qui cède le bail sans autorisation du bailleur ou sans l’appeler à l’acte. Si les clauses du bail commercial imposent cette autorisation ou à tout le moins la présence du bailleur à l’acte, ce qui est souvent le cas, la cession du bail par le commerçant peut être remise en cause par le bailleur.

Ce qui, vous l’imaginez bien, peut poser de nombreux problèmes par la suite.

Chez Amarris Direct si, nous avons un pôle juridique qui rédige pour nos clients qui le souhaitent leur contrat de bail et les conseille pour que leur contrat soit le plus précisément adapté à leurs besoins.

Comme le disait Guillaume, l’erreur la plus fréquente concerne les entrepreneurs qui ne mesure pas l’étendue de leur engagement lorsqu’ils signent un bail commercial. En cas de doute sur l’évolution du niveau d’activité, nous conseillons à nos clients de chercher des baux précaires ou professionnels, souvent plus souples à gérer.

Cela dépend des activités bien sûr, mais lorsque c’est possible, pour les activités de services notamment, c’est souvent préférable.