Les Loueurs en Meublés

Le loueur en meublé a pour activité la location, à titre habituel, de locaux meublés à usage d’habitation. C’est une activité commerciale pour laquelle deux régimes fiscaux sont susceptibles de s’appliquer selon que le loueur est professionnel ou non professionnel.

Jusqu’au 31 décembre 2008, pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les deux conditions suivantes doivent être remplies :
être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé ;

• réaliser des recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) supérieures à 23 000 euros ou procurant au moins 50 % du revenu global du foyer fiscal. Pour l'appréciation du seuil de 50 %, il convient de comparer le revenu net tiré de la location en meublé au total des revenus nets catégoriels (traitements et salaires, revenus fonciers, autres bénéfices industriels et commerciaux...) en y incluant les revenus de la location en meublé.

Le projet de Loi de finances pour 2009 fait apparaitre une importante modification pour le régime de la location meublée professionnelle. En effet, à partir du 1er Janvier 2009, en l'état actuel des textes, pour pouvoir prétendre à ce statut fiscal, les investisseurs devraient cumuler les conditions suivantes :

• Etre inscrit au registre du commerce et des Société en qualité de loueur professionnel,
• Les recettes annuelles retirées de cette activité devront excéder 23 000 euros, et représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (traitements et salaire, BIC, BNC, BA et revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI).

Pour ce qui concerne ces deux dernières conditions, elles sont donc alternatives jusqu'au 31 Décembre 2008, et deviendraient cumulatives à partir de 2009.

Si toutes les conditions ne sont pas remplies, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel (LMNP).

Remarques :

• certains greffes de tribunaux de commerce refusent l’inscription des loueurs en meublé au RCS. Dans ce cas, l’administration fiscale reconnaît la qualité de LMP à toute personne qui apporte la preuve du refus d’immatriculation ;
• le LMNP doit s’immatriculer auprès du CFE du service des impôts des entreprises dont il relève dans les quinze jours du commencement de son activité ;

Caractéristiques communes au LMP et au LMN :

• Imposition des loyers perçus

La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale et les revenus générés par cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) en fonction de la structure juridique choisie par l’entrepreneur. Votre expert-comptable peut vous conseiller sur le choix à retenir en fonction de votre situation.

• Exonérations

Sont exonérées d’impôt sur les produits retirés de la location, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dans les cas suivants :

• les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et le loyer est fixé dans des limites raisonnables. Cette condition est remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable (charges non comprises) n’excède pas, pour 2008, 167 euros en Ile-de-France et 121 euros pour les autres régions ;
• le loyer ne dépasse pas 760 euros taxes comprises par an pour des locaux mis à la disposition du public pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois (par exemple : les chambres d’hôtes).

• Régimes d’imposition

Le loueur en meublé a la possibilité de choisir entre les trois régimes d’imposition des bénéfices existant dans les conditions de droit commun. (voir par ailleurs nos autres fiches « Le régime micro-entreprise », « Le régime réel simplifié », « Le régime réel normal »).

Votre expert-comptable est là pour vous conseiller quant au choix du meilleur régime à adopter en fonction de votre situation.

Le régime des micro-entreprises :

Le loueur peut bénéficier de ce régime si son chiffre d’affaires ne dépasse pas 76 300 euros hors taxes.

TVA : pas de TVA.

Calcul du bénéfice : application d’un abattement forfaitaire de 71% des recettes pour calculer le résultat. Il n’y a donc pas de déficit possible.

Formalités : Elles sont simplifiées (livre-journal présentant au jour le jour le détail des recettes professionnelles, registre annuel présentant le détail de leurs achats). Le montant du chiffre d’affaires annuel est reporté directement sur la déclaration d’impôt sur le revenu n° 2042.

Le régime du Réel Normal :

Calcul du bénéfice : calculé sur les éléments réels des produits et des charges enregistrées. Il peut donc se solder par un déficit.

Formalités : Tenue de comptabilité régulière. Dépôt d’une déclaration du résultat (déclaration n°2031 pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu et n° 2065 pour celles soumises à l’impôt sur les sociétés). Etablissement d’un bilan et de tableaux fiscaux détaillés.

Le régime du Réel Simplifié :

Calcul du bénéfice : calculé sur les éléments réels des produits et des charges enregistrées. Il peut donc se solder par un déficit.

Formalités : Elles sont simplifies par rapport au Réel Normal. Tenue de comptabilité régulière. Dépôt d’une déclaration du résultat (déclaration n°2031 pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu et n° 2065 pour celles soumises à l’impôt sur les sociétés). Etablissement d’un bilan et de tableaux fiscaux détaillés.

TVA :

En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d’option.

Cependant, l’article 261 D-4° du Code général des impôts (CGI) prévoit six catégories d’opérations imposables. Parmi elles, figure notamment la location par un loueur d’un local offrant, en plus de l’hébergement (et dans le même immeuble), au moins trois des quatre prestations suivantes :

• le petit déjeuner ; - le nettoyage quotidien des locaux ; - la fourniture du linge ; - la réception de la clientèle.

Si ces conditions sont réunies, l'ensemble de la prestation (assimilée à une activité hôtelière) est soumise à la TVA. Dans ce cas, la TVA ayant grevé l’acquisition du bien immobilier peut être récupérée.

Impôts locaux

a) Taxe professionnelle

Les loueurs en meublé sont passibles de la taxe professionnelle dans les conditions de droit commun. Toutefois, sont exonérées de cet impôt les personnes qui louent :

• une partie de leur habitation personnelle, lorsque cette location ne présente aucun caractère périodique ;
• en meublé une partie de leur habitation principale (même à titre habituel), à condition, d’une part, que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables, et d’autre part, que le logement constitue pour le locataire sa résidence principale ;
• des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés "meublés de tourisme".
• ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle.

Remarque : l’habitation personnelle s’entend du logement dont le propriétaire se réserve la disposition, à titre de résidence principale ou secondaire, en dehors des périodes de location.

b) Taxe d’habitation

Les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe d’habitation sous deux conditions cumulatives :

• les locaux loués ne constituent pas leur habitation personnelle ; 
• les lieux sont spécialement aménagés pour la location et, par conséquent, soumis à la taxe professionnelle.

c) La contribution sur les revenus locatifs (CRL)

La CRL est due si le loueur en meublé est exonéré de TVA et à la condition que le local loué soit situé dans un immeuble achevé depuis plus de quinze ans.

Le régime des plus-values de cession

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Jusqu’au 31 décembre 2008, celles-ci sont exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes de location sont inférieures à 250 000 € hors taxes. A compter du 1er janvier 2009, les plus-values seraient exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes.

Traitement du déficit

Le déficit d’exploitation éventuel est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 Euros.

Votre expert-comptable est là pour calculer le résultat d’exploitation.

Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Pour que les locaux d’habitation loués meublés (ou destinés à l’être) n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF au titre des biens professionnels, le LMP doit remplir les conditions cumulatives suivantes :

• être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;
• réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles ;
• retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. En l’occurrence, pour l’appréciation du seuil de 50 %, les revenus fonciers, mobiliers et ceux taxables à un taux proportionnel ne sont pas pris en compte.

Régime des plus-values de cession

Le LMNP est soumis au régime des plus-values des particuliers.

Traitement du déficit

Jusqu’au 31 décembre 2008, le déficit subi par le LMNP est imputable uniquement sur les revenus de même nature (BIC provenant d’activités non professionnelles) réalisés au cours de la même année et des six années suivantes. En revanche, à compter du 1er janvier 2009, le déficit subi par le LMNP pourrait s’imputer sur le revenu global dans la limité de 10 700 €.

ISF

Les biens mis en location par le LMNP entrent dans l’assiette de l’ISF.