Les Loueurs en Meublé Professionnel et Non Professionnel : ce qu'il faut savoir

Le 03/10/2014 - Mise à jour le 19/04/2017
(26 notes)

Le loueur en meublé a pour activité la location, à titre habituel, de locaux meublés à usage d’habitation. Cette activité peut, dans certains cas, être totalement défiscalisée ou mieux encore, permettre de réduire sensiblement son impôt sur le revenu. C’est le cas des statuts LMP et LMNP. Explications.

Loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP) : quels avantages ?

Le statut de loueur en meublé professionnel est réservé aux activités de location immobilière, équipées meublées qui rapportent plus de 23 000 € TTC par an.

Il présente de nombreux avantages fiscaux :

  • récupération de la TVA,
  • bien immobilier non soumis à l’ISF (dans certaines conditions),
  • exonération d’impôt sur les plus-values lors de la cession du bien immobilier (dans certaines conditions),
  • compensation des déficits issus de la location avec les autres revenus (sous conditions).

Le statut de loueur en meublé non professionnel est plus facilement accessible, mais fiscalement moins avantageux.

Les déficits ne sont par exemple pas imputables sur les autres revenus. Ils sont seulement reportables sur les revenus de même nature.

Globalement les deux régimes (LMP et LMNP) permettent souvent de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu des personnes lourdement fiscalisées, surtout si elles investissent dans l’immobilier locatif.

Statut de loueur en meublé professionnel (LMP), comment en bénéficier ?

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les deux conditions suivantes doivent être remplies :

  • Etre inscrit au registre du commerce et des Société en qualité de loueur professionnel.
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité doivent excéder 23 000 , et représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (traitements et salaire, BIC, BNC, BA et revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI).

Si toutes les conditions ne sont pas remplies, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel (LMNP).

Quel régime fiscal pour les revenus de location meublée ?

La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale et les revenus générés par cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) en fonction de la structure juridique choisie par l’entrepreneur.

Les loyers perçus ne peuvent en aucun cas être imposés dans la catégorie des revenus fonciers, qui est réservée à la location de locaux nus.

Pour l’activité de LMP, les déficits peuvent être imputés sur les autres revenus du foyer fiscal (pour la partie ne correspondant pas à des amortissements).

Pour l’activité de LMNP, les déficits sont reportables sur les seuls revenus de même nature pendant une durée de 10 ans (ils sont « tunélisés »).

Le statut de LMP est donc très intéressant puisqu’il permet de compenser les déficits issus de la location avec les autres revenus (salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux). Ainsi, il peut permettre dans certains cas de supprimer totalement son impôt sur le revenu.

Le loueur en meublé a ensuite la possibilité de choisir entre les trois régimes d’imposition des bénéfices : « Le régime micro-entreprise », « Le régime réel simplifié », « Le régime réel normal ».

Le régime des micro-entreprises :

  • Le loueur peut bénéficier de ce régime si son chiffre d’affaires ne dépasse pas 76 300 euros hors taxes.
  • TVA : pas de TVA.
  • Calcul du bénéfice : application d’un abattement forfaitaire de 71 % des recettes pour calculer le résultat. Il n’y a donc pas de déficit possible.
  • Formalités : elles sont simplifiées (livre-journal présentant au jour le jour le détail des recettes professionnelles, registre annuel présentant le détail de leurs achats). Le montant du chiffre d’affaires annuel est reporté directement sur la déclaration d’impôt sur le revenu n° 2042.

Le régime du réel normal :

  • Calcul du bénéfice : calculé sur les éléments réels des produits et des charges enregistrées. Il peut donc se solder par un déficit.
  • Formalités : tenue de comptabilité régulière. Dépôt d’une déclaration du résultat (déclaration n°2031 pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu et n° 2065 pour celles soumises à l’impôt sur les sociétés). Etablissement d’un bilan et de tableaux fiscaux détaillés.

Le régime du réel simplifié :

  • Calcul du bénéfice : calculé sur les éléments réels des produits et des charges enregistrées. Il peut donc se solder par un déficit.
  • Formalités : elles sont simplifiées par rapport au Réel Normal. Tenue de comptabilité régulière. Dépôt d’une déclaration du résultat (déclaration n°2031 pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu et n° 2065 pour celles soumises à l’impôt sur les sociétés). Etablissement d’un bilan et de tableaux fiscaux détaillés.

Quel régime de TVA pour les loueurs en meublés LMP /LMNP ?

En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d’option.

Cependant, l’article 261 D-4° du Code général des impôts (CGI) prévoit six catégories d’opérations imposables. Parmi elles figure notamment la location par un loueur d’un local offrant, en plus de l’hébergement (et dans le même immeuble), au moins trois des quatre prestations suivantes :

  • le petit déjeuner,
  • le nettoyage quotidien des locaux,
  • la fourniture du linge,
  • la réception de la clientèle.

Si ces conditions sont réunies, l’ensemble de la prestation (assimilée à une activité hôtelière) est soumise à la TVA.

Dans ce cas, la TVA ayant grevé l’acquisition du bien immobilier peut être récupérée.

Quels impôts locaux pour les LMP et LMNP ?

  • CFE et CVAE (Taxe professionnelle) : les loueurs en meublé sont passibles de la CFE et CVAE dans les conditions de droit commun.
  • Taxe d’habitation : les locaux loués à titre professionnel (LMP) ne sont pas assujettis à la taxe d’habitation.
  • La contribution sur les revenus locatifs (CRL) : la CRL est due si le loueur en meublé est exonéré de TVA et à la condition que le local loué soit situé dans un immeuble achevé depuis plus de quinze ans.

Biens loués en LMP et LMNP : assujettis à l’ISF ?

Les biens mis en location par le LMNP entrent dans l’assiette de l’ISF.

Les biens mis en location en LMP sont exonérés d’ISF si les revenus qu’ils génèrent dépassent 50 % des revenus du foyer fiscal.

Le conseil de nos experts comptables

Le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP est très intéressant dans la mesure où il permet de reporter ses déficits fiscaux sur les bénéfices à venir. C’est très intéressant par exemple dans le cas de locaux nécessitant d’importantes dépenses de rénovation.

Le statut de loueur en meublé professionnel LMP a un peu perdu avec les années de ses nombreux avantages. Les déficits fiscaux ne peuvent plus être imputés en totalité sur l’ensemble des revenus. Mais s’il continue à intéresser un certain nombre de contribuables, c’est que tous ses avantages n’ont pas été supprimés.

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Xavier de Labarrière, Expert-Comptable, co-fondateur ECL DIRECT

Xavier de Labarriere, expert-comptable, commissaire aux comptes, co-fondateur Ecl Direct, specialiste de l'accompagnement des entreprises de service et entreprises innovantes

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