SCPI Pinel, les avantages pour défiscaliser sans mobiliser trop d’épargne

Les SCPI Pinel permettent d’investir facilement dans la pierre, avec un ticket d’entrée faible (à partir de 1 500 €), et de bénéficier de différentes réductions d’impôt. C’est ce qui explique leur succès. Avantages et inconvénients des SCPI Pinel décryptés par nos experts.

Acheter des parts de SCPI, comment ça marche ?

Une SCPI est une forme particulière de SCI (société civile immobilière). La SCPI est en effet autorisée à émettre des actions ou des obligations ou emprunts obligataires, elle est de ce fait placée sous le contrôle de l’autorité des marchés financiers (AMF) et constitue donc un placement plutôt sûr.

D’autant plus que le risque pris en termes de location est partagé entre tous les associés de la SCPI. Le rendement est donc souvent intéressant (rendement moyen de 5,08 % en 2014*).

Pour investir, vous achetez des parts de la SCPI et en devenez associés. En contrepartie de votre investissement, vous percevez :

• des dividendes (générés par les loyers tirés de la gestion des biens),
• des revenus exceptionnels lors de la revente d’un bien géré par la SCPI.

Lorsque les biens achetés par la SCPI permettent d’entrer dans le cadre fiscal type Malraux ou Pinel, les associés peuvent bénéficier des avantages fiscaux liés à ce type d’investissement.
On parle alors de SCPI fiscales, celles-ci offrent à leurs associés la possibilité de bénéficier de réductions d’impôt.

Par exemple, en choisissant une SCPI sous dispositif fiscal Pinel, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre  21 % de votre investissement.

Investir en SCPI Pinel, les avantages

1. Simplicité et facilité de gestion
En achetant des parts de SCPI, l’investisseur n’a rien à faire puisque c’est la société civile qui achète et gère les biens, leur location puis revente. Vous investissez dans la pierre, sans véritablement mettre un pied sur le terrain, à la fois simple et économe en temps. D’où le terme souvent utilisé d’investissement dans la « pierre-papier ».

2. Une réduction d’impôt conséquence, entre  12 et 21 % :
Tout en vous constituant un revenu complémentaire, vous profitez d’une réduction d’impôt de :

• 12 % du montant de l’investissement pour un engagement de location sur 6 ans,
• 18 % du montant de l’investissement pour un engagement sur 9 ans,
• Et jusqu’à 21 % pour un engagement de 12 ans.

3. Un ticket d’entrée faible
L’achat de parts de SCPI est très accessible, il est en effet possible de commencer à se constituer un patrimoine à partir de 1 500 €.

Investir en SCPI Pinel, les points de vigilance

Comme tout investissement immobilier, l’achat de parts de SCPI est soumis aux fluctuations du marché immobilier. La valorisation des parts à la revente n’est pas garantie.

Il faut noter également une assez faible liquidité des parts sur le marché secondaire.

Autre point de vigilance, dans le cadre des SCPI Pinel, vous devez veiller à ce que la société de gestion prend bien toutes les dispositions pour respecter les conditions d’accès à la réduction d’impôt Pinel : bâti respectant les normes RT 2012 ou le label BBC, respect des durées d’engagement de location et de plafonnement des loyers, etc.

Enfin vous devez vérifier le niveau des frais d’entrée et de sortie, variables d’une SCIP à l’autre et souvent non négligables.

Le conseil de nos experts comptables si vous souhaiter investir dans une SCPI Pinel

L’investissement dans les parts de SCPI constituent un investissement intéressant étant donné le taux de rendement pour des contraintes pratiques limitées, comparé à un investissement et une location en direct.

L’accès est également plus souple (à partir de 1 500 €).

Soyez toutefois vigilant dans le choix de la SCPI, ciblez les sociétés gérant des biens implantés dans des zones attractives et dotées d’un patrimoine immobilier suffisant (au minimum 100 à 150 millions d’euros) pour mutualiser les risques et les défauts de paiement des locataires.

L’achat des parts de SCPI à crédit est également préférable. Vous pouvez en effet déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers pour optimiser facilement votre fiscalité.

* Taux de distribution sur la valeur de marché (DVM), soit le dividende versé aux actionnaires, par rapport à la valeur marchande de la part – Source : Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM).