SCI prêtant à des tiers, l’imposition à l’impôt sur les sociétés est obligatoire

Lorsqu’une SCI prête à des tiers, l’Administration fiscale considère qu’elle exerce une activité commerciale et l’impose d’office à l’impôt sur les sociétés, même si la SCI avait opté pour l’impôt sur le revenu. Quelles sont les conséquences ? Que faut-il anticiper ?

SCI, quelles sont les conséquences d’un prêt à des tiers ?

Suite à une décision de la cour d’appel du Tribunal de Nantes, les SCI prêtant à des tiers sont imposées d’office à l’impôt sur les sociétés.

En effet, une société civile immobilière (SCI) n’a pas d’activité commerciale, puisque son activité, comme l’indique son nom, est civile. Si elle a de la trésorerie disponible, elle peut faire le choix de prêter ce capital.

Selon les relations entretenues avec le tiers bénéficiaire du prêt, l’impact pour la SCI sera très différent.

• SCI prêtant à un tiers avec lien capitalistique :

Par exemple, un prêt consenti par une SCI à la société d’un associé doit faire l’objet d’une convention réglementée. Dans ce cas, le prêt reste dans le « périmètre du groupe » et n’est pas considéré comme activité commerciale.

• SCI prêtant à un tiers totalement indépendant :

Dans ce cas, aux yeux de l’Administration, la SCI exerce une activité commerciale. Et comme toute SCI ayant une activité industrielle ou commerciale, elle est d’office assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), même si l’avance de trésorerie est consentie sans intérêts.

Cette imposition d’office à l’IS entraîne :

• la perte de l’exonération de la plus-value (si revente après 22 ans de détention),
• un rattrapage d’impôt sur les sociétés, recalculé pour la période estimée d’activité commerciale de la SCI.

SCI, imposition à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu, quelles différences ?

Les SCI sont par principe imposées à l’impôt sur le revenu (IR), il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Le choix de l’IR offre une exonération totale d’impôt sur la plus-value réalisée à la revente, si celle-ci intervient 22 ans après l’acquisition du bien. Mais cette durée de détention de 22 ans (autrefois de 15 ans) est souvent trop longue pour présenter un réel avantage.

De notre point de vue, l’impôt sur les sociétés est à privilégier dans la plupart des cas. En effet, il permet, grâce à l’amortissement du bien, de réduire, voire de neutraliser l’imposition des bénéfices de la SCI (loyers).

L’option pour l’impôt sur les sociétés peut se faire à la création ou en cours de vie de la SCI. Elle doit être réalisée avant la fin du 3e mois de l’exercice pour lequel l’option est demandée (soit le 31 mars lorsque la SCI clôt au 31 décembre).

Que votre SCI prête à des tiers ou non, il peut être intéressant de comparer, selon les spécificités de votre projet immobilier, les avantages de l’une ou l’autre imposition. Nos experts comptables peuvent vous conseiller.

SCI prêtant à un tiers, le conseil de nos experts comptables : matérialisez le prêt par un contrat

Ceci est valable pour toutes les entreprises, SCI ou non, qu’il y ait un lien capitalistique ou non entre l’entreprise prêteuse et l’entreprise bénéficiaire. En effet, depuis le 1er janvier 2016, la loi Macron autorise le prêt inter-entreprises entre entreprises n’ayant aucune relation capitalistique.

Une déclaration de contrat de prêt permet d’acter la relation et de vous prémunir en cas de défaillance du bénéficiaire du prêt. Rapprochez-vous d’un expert comptable ou d’un juriste spécialisé pour bien encadrer les prêts concédés à d’autres entreprises.